文/乐居新媒体 林振兴

北京153亿新地王的出身，莫得炸药味，也莫得悬念。

11月29日的土拍现场，两家参拍房企都派出了一男一女的搭档组合，其中，华润置地的举招牌是19号，中海地产的举招牌是31号。为了图个好彩头，中海的女率领有益穿了孤单红衣，搭配一条红领巾，相当可贵。

开拍仅一轮，唯有31号举牌。就这么，北京向阳153亿元地块组合的买家揭晓，中海地产以153.32亿元摘得，冲突北京单笔地皮出让金记录。

这个谜底在京城地产圈里已是公开的机密。

早在11月7日，北京新鑫兴业房地产开拓有限公司注册成立，法定代表东谈主为付熙嵬，注册地址执政阳区光华东里，由中海企业发展集团有限公司100%抓股。

狂欢是属于中海地产，孔殷却属于地块周围的新盘。

这个153亿巨无霸地块里有三宗地：一个在酒仙桥、一个在大红门、一个在十八里店。其中，组合包里的十八里店692地块，它在北京隅·东序的西南边向，仅一谈之隔。

但不管从品牌力、操盘力已经豪宅教育，金隅地产和中海地产比较，都不在一个量级。

在9月30日，692地块调规之后，它对北京隅·东序形成的冲击不问可知。692地块有30%用地的建筑高度，从60米变成80米，意味着楼间距更宽。同期，该地块减少了5000平米养老机构面积，不仅省俭了配建成，容积率还降至2.695。

除了中海这位强敌，北京隅·东序目下还有一个凶猛的敌手——北京宸园。它们同属于向阳区，又险些是在吞并时点拿地，地块都呈菱阵势。但在阳台产物上，两个项目却拉开了不少差距。

北京宸园在产物瞎想上，机密诳骗了“黑科技”，南面全部拯救一半阳台面积振荡为室内空间，北面将挑空变为全拯救室内面积，大大提高荒芜房率。以北京宸园的165平米户型例如，它约莫拯救19.3平日米是室内使用面积。

毕竟北京宸园是上一次向阳打包供地，开拓商有谈“紧闭阳台”要求的成本。

北京隅·东序则在阳台产物上鉴戒了叁号院的立场，但它只学习了一半，错位阳台未学习，这么会导致室内的采光会受一定的影响，何况只可送一半面积。最关节的是，开敞阳台瞎想，使它在实用性方面被北京宸园吊打。

以北京隅·东序的160平户型为例，四室两厅两卫，南向的客厅和一个次卧拯救了阳台——不可紧闭，拯救一半面积约5.5平米，主卧送了一个L型飘窗5平米傍边，北面莫得拯救。

执政阳，为何说念念要紧闭阳台很难？此前，东坝的保利天汇揣测曾动过此念头，但被否决了。《对于向阳区东坝北西区域棚户区纠正项目CY00-1102 街区B006 地块二类居住用地项目公示反馈成见采信情况的告示》对于开敞阳台问题，确立单元明确：我公司首肯在后续商品房预售和出让契约中明确开敞阳台属性和不得紧闭的要求，并由物业作念好后续监管。

北京楼市产物的迭代还在不休加快，11月22日，北京市规自委施展发布了《北京市高品性商品住宅瞎想导则（试行）》的见知，明确饱读舞开拓商在要求允许的情况下，瞎想有架空层、风雨连廊的项目，以及打造瞎想合理、阵势多元、场景千般的住宅阳台。

过去中海692地块的阳台瞎想，至少会向北京宸园看王人，是内嵌式阳台，何况因为该地块因为局部突破限高，它还有可能作念大面宽产物，这是富东谈主最为看中的。

中海692地块一朝面市，未必率会在贪图上跟进，北京隅·东序的压力将更大。

前有狼后有虎，金隅地产当今只可快跑，抢速率推盘。

6月24日，金隅地产以63.8亿斩获向阳区向阳港两个地块：1303-686住宅、1303-687幼儿园，住宅楼面价约5.2万/平，指导价7.9万/平，高下浮动8%。

紧接着4天后，项目公司北京隅新址地产开拓有限公司（简称“隅新址地产”）浮出水面，注册成本10000万元，由金隅地产100%抓股，法东谈主兼司理为王亮，他亦然金隅地产北京惩办中心总司理。

金隅对这个项目予以了厚望。据金隅官方宣传良友，项目名中的“东序”，一方面寓意着“开辟东四环寰宇豪宅的全新序作”，另一方面，也承载着金隅产物系向豪宅升级的托付。

案名发布1个月后，北京隅东序全部住宅房源入市。11月22日，住建委网站披露，北京隅东序（备案名“云华里”）824套住宅赢得预售许可证，均价7.35-8.41万元/m²区间。

但外界却不适意金隅的速率，“拿地五个月样板间还没盛开，磨磨唧唧，等着被中海吊打。”

金隅地产之前在北京的项目多以共有产权房项目为主，连年来才运转有一些改善项目入市，用业内东谈主士的话来讲，房企本人可莫得些许的豪屋基因，它只可走复制阶梯。除了上述阳台瞎想，以至连户型金隅都运转径直照抄其他开拓商。

北京隅·东序最大的户型193平米四室两厅三卫。这个户型，它鉴戒了直线距离约33公里元玺的196户型。抄功课抄的也颇为另类：大平层，客厅在侧面，L型弧形大落地窗，主卧带南向卫生间。

除了193平户型，北京隅·东序一共公布了九款户型图，还包括了95平、99平、114平、127平、133平、146平、155平、160平、182平。说真话，样式有点多。王亮既要也要还要，使得户型不是那么纯正，有点像是大杂烩，外界更是质疑95暖和99平的豪宅该奈何呈现？

以至一些业内东谈主士惊呼，户型看不懂。95平与99平三居，弯谈太多，存在较大的面积损失。开敞阳台在朔方底本等于个鸡肋，置于卧室而非客厅，作用更小。此外，窄小的次卧也莫得展示出舒闭幕来，例如，95㎡三居次卧分袂唯有2.5m*2.7m=6.75㎡和2.7m*3.35m=9.045㎡。

更为仙葩的是，130平米以下，户型越大，客厅面宽越小，95平-厅宽4.2m，99平-厅宽3.7m，114平-厅宽3.8m，127平-厅宽3.6m。

金隅地产对于北京隅·东序的产物瞎想相配爱重。

9月3日，北京天鸿圆方建筑瞎想有限包袱公司中标东序项筹谋有筹谋瞎想、初步瞎想、施工图瞎想，中标金额为1673.7393万元。据了解，天鸿圆方曾是首开集团的成员企业，目下是一家纯民营瞎想公司，由蔡放、李维东等41位当然东谈主鼓吹共同抓股。

此外，北京隅·东序还斥资百万招标了一家参谋人深远瞎想及爽直化审图公司。在这之前，金隅云筑系列是莫得这般特殊待遇。11月1日，北京维拓时期建筑瞎想股份有限公司中标该项目，中标金额为126万元。

除了室内的户型瞎想，瞎想公司在各人样貌的瞎想，也让外界直呼看不懂。例如，生动车泊车位918辆，非生动车泊车位1674辆——全部位于地下，包括453辆电动自行车，凄惨且仙葩，还存在消防隐患。

北京隅·东序是一个纯地铁盘。17号线十八里店的C口，险些和小区是零距离，离地铁最近的楼栋是3号楼和8#号楼。

小区离地铁口太近，也有近的纷扰。例如：丰台区大瓦窑区域的京能西贤府，紧挨地铁大瓦窑A口，再加上地铁出风口，导致7号楼受到很大的影响，以特价房直降1万元/平米推出。

声息嘈杂、东谈主来东谈主往的不仅有地铁口，还有东边的货运、铁路，以及小区内的幼儿园，“货运夜间车次会增多，5分钟好几趟货运车，速率也会比白昼快。”

此前，云筑二期就有不少业主缅念念杂音讯题。5月底，有业主反馈，十八里店云筑二期毗邻双丰铁路和垡头东路、大羊坊路、京津高铁，杂音浑浊严重。据前期扣问云筑二期窗户隔音量为30db，距离本次防噪要求5db，快要一倍的差距。目下云筑二期正准备安设窗户，还请帮衬证据并晋升等第，幸免后续隔音不达标。

金隅地产，是这个板块第一个吃螃蟹的房企。2021年起，它以超百亿投资布局向阳港，先后开拓了金隅云筑一期、二期和三期。

业内看来，金隅托底拿地。开盘后就有了东谈主大附中的加抓。诚然户型说来话长，关联词价钱和配套已经会让许多纠结的东谈主下单。

但脚下，北京市集向下态势明显，王亮是否能辅导北京隅·东序再续热销古迹，这很难说。

此前，王亮是云筑二三期项目公司——北京金住兴业房地产开拓的董事，脚下，他径直上位成了北京隅·东序项目司理。此外，他已经北京隆源房地产、北京金隅兴大房地产、北京隅阳房地产的司理。

正如，北京隅案名缺“金”，开拓商金隅地产的日子也不好过。金隅集团在2024年度第三期中期单子召募理会书中披露，2023年度，金隅地产终端贸易收入226.95亿元，净利润-20.98亿元。

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